LOI LMP : la location en meublé professionnel "

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retirent de cette activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23.000 euros ou représentant 50% au moins de leur revenu global en louant des logements meublés, anciens ou neufs

La Fiscalité

La location d’appartements en meublé, à titre habituel constitue une activité commerciale relevant de la catégorie des BIC.

Le loueur en meublé professionnel peut déduire :

la totalité des charges réelles

les charges d'acquisition

la totalité des intérêts relatifs à l’emprunt destiné à financer l’acquisition de l’immeuble.

 Ces charges viennent en déduction pour la détermination du bénéfice imposable et peuvent à titre exceptionnel réaliser une réduction d’impôt ponctuelle.

Lorsque le bien est donné en location à une société de gestion qui le sous-loue meublé avec les services para hôteliers, le loueur en meublé professionnel sera soumis à la TVA.

Il pourra ainsi récupérer la TVA de 19,6% sur son acquisition et ses charges mais il devra reverser celle collectée sur les loyers à 5,5%.

Le loueur professionnel doit s'acquitter des divers impôts dus pour cette location (taxe professionnelle, taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location et taxe foncière sur les propriétés bâties).

Concernant les amortissements, les biens mobiliers et immobiliers sont amortissables (en général 10 et 20 ans respectivement).

En cas de déficit d'exploitation, les amortissements régulièrement différés peuvent être prélevés sans limitation de durée sur les résultats des premiers exercices suivants faisant apparaître un bénéfice comptable nul.  Ainsi les revenus perçus sont non fiscalisés.

Concernant les plus-values, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque les recettes tirées de la location n’excèdent pas 250.000 € TTC et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 250.000 et 350.000 €

Dans les autres cas, les plus-values seront soumises au régime des plus ou moins-values professionnelles (à court ou à long terme).

Transmettre sans efforts :

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé professionnel pourra bénéficier de l'ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

Abattement à hauteur de 75 % sur la valeur des biens ou des titres de la société transmis par décès à trois conditions :

En cas de société :

- Le loueur doit avoir en cours au moment du décès un engagement de conservation des titres d'au minimum deux ans.

- L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les titres pendant au moins six ans.

- L'un des héritiers ou légataires doit exercer son activité principale dans la société pendant les 5 années suivant la transmission.

En cas d'entreprise individuelle :

- Aucune durée de détention requise en cas de création de l'entreprise transmise ou de  mutation à titre gratuit.

- L'ensemble des héritiers doivent s'engager à conserver les biens hérités pendant au moins six ans.

- L'un des héritiers ou légataires doit poursuivre pendant cinq ans l'exploitation de

  l'entreprise.

Anticiper son départ en retraite :

Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé professionnel pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une reversion à taux plein.

Echapper à l'ISF :

Les biens du loueur en meublé professionnel sont exonérés d'ISF si les revenus générés au loueur sont supérieurs à 23 000 € TTC et aux revenus professionnels de son foyer fiscal

Revente :

Le statut de loueur en meublé professionnel s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier de l'intégralité des avantages du statut en faisant un support immobilier à la revente facilitée.

TEXTES DE REFERENCES

  Art 151 septies du CGI,précisant le statut de LMP.

  Art 39 C du CGI et 31 A de l'annexe II du CGI relatifs aux règles à suivre en matière d'amortissement

  Rep ministérielle JOAN du 21 mai 1990 concernant les possibilités d'exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les LMP.

  Rep ministérielle JOAN du 3 août 1992 relative au nombre de logements nécessaires au statut du LMP.

  Instruction administrative du 1er août 1996 (BOI 4-A-796), qui exclut du statut de LMP les hébergements offrant des services dépassant la simple jouissance d'un bien.

  Instruction du 11 février 1988 (BODGI 4-F-183), relative à l'exonération des plus-values après 5 ans.

  Loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998, Loi de finances pour 1999, (JO du 31 décembre 1998) restreignant les possibilités d'exonération à l'ISF pour les LMP.

  Loi de finances rectificative pour 2002 (Loi n° 2002-1576 au 30 décembre 2002)

  Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, article 126, concernant les rapports entre les propriétaires détenant au moins quatre locaux meublés et leurs locataires (codifié aux articles L 632-1 à L 632-3 du code de la construction et de l’habitation)

  Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005, Loi Borloo pour la cohésion sociale, encadrant le régime juridique de la location meublée

  Loi n° 2005-841, du 26 juillet 2005 (Journal Officiel du 27 juillet 2005) introduisant les baux de neuf mois consentis à des étudiants